相続税の申告をする際、「自宅の土地に相続税がかかる」と聞いて、不安になる方は多いのではないでしょうか。特に都市部では、土地の評価額が高く、「現金はないのに税金だけが重くのしかかる」というケースも珍しくありません。
そのようなときに大きな助けになるのが「小規模宅地等の特例」です。
中でも、自宅の土地に使えるのが「特定居住用宅地等」という区分です。この制度を正しく使えば、自宅の土地の評価額を最大80％も減額することができます。
小規模宅地等の特例の基本的な仕組み
小規模宅地等の特例とは、「相続で取得した土地について、一定の条件を満たせば、相続税評価額を大幅に下げてよい」という制度です。
その中に定められている「特定居住用宅地等」とは、被相続人（亡くなった方）が住んでいた自宅の土地を指します。
※減額の内容※
・対象面積：330㎡まで
・減額割合：80％の評価減
たとえば、土地200㎡で相続税評価額が 5,000万円の自宅土地の場合
→ 評価額を1,000万円として計算できるという非常に大きな節税効果があります。
特定居住用宅地等が適用できる人
特定居住用宅地等は、誰でも使えるわけではありません。
主に次のような人が対象になります。
- 配偶者が相続する場合
被相続人の配偶者が自宅の土地を相続する場合は、同居・別居を問わず、ほぼ無条件で適用可能です。この点は非常に使いやすく、配偶者が住み続けるかどうかも問われません。
- 被相続人と同居していた親族が相続する場合
被相続人と相続開始直前まで同居していた子などの親族が、その自宅の土地を相続する場合も対象になります。
ここで重要なのは、「住民票だけでなく、実態として一緒に住んでいたか」で判断されるという点です。
被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば適用できるケースがあります。いわゆる「家なき子特例」と言われるケースに該当する親族です。
適用を受けるための要件は次のとおりです。
（イ）被相続人に配偶者がいないこと
（ロ）被相続人に相続開始の時において同居していた相続人がいないこと
（ハ）相続開始前の3年間、その土地等を相続する相続人が持ち家*に住んだことがないこと
（ニ）その宅地等を相続開始の時から相続税の申告期限までに有していること
（ホ）相続開始時に居住している家屋を、これまで一度も所有したことがない
（ヘ）（老人ホーム等に入居していた場合）
被相続人に介護が必要なため入所したことが証明*²できること
（ト）（老人ホーム等に入居していた場合）
その家屋が貸付等の用途に供されていないこと
*：この場合の「持ち家」とは、次のことをいいます。
（イ）相続人本人の持ち家
（ロ）相続人本人の配偶者の持ち家
（ハ）相続人の3親等以内の親族の持ち家
3親等以内の親族とは、父、母、子、祖父母、孫、曾祖父母、曾孫、兄弟姉妹、おじ、おば、甥、姪になります。
（ニ）相続人本人と特別の関係がある一定の法人の持ち家
*²：介護が必要なため入所したことの証明とは、次のことをいいます。
（イ）要介護認定又は要支援認定を受けていたこと証明する手帳等の書類の添付
（ロ）被相続人が次の住居又は施設に入居又は入所していたこと
●認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居(老人福祉法第5条の2第6項)
●養護老人ホーム(老人福祉法第20条の2)
●特別養護老人ホーム(老人福祉法第20条の5)
●軽費老人ホーム(老人福祉法第20条の6)
●有料老人ホーム(老人福祉法第29条第1項)
●介護老人保健施設(介護保険法第8条第27項)
●サービス付き高齢者向け住宅(上記の有料老人ホームを除く、高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項)
●障害者支援施設又は共同生活援助を行う住居(障害者総合支援法第5条第11項、15項)
この制度は条件が細かく、判断を誤ると否認されやすいため、注意が必要です。
適用を受けるための重要な注意点
特定居住用宅地等の特例は非常に有利ですが、一つでも条件を外すと適用できません。
特に注意すべきポイントを整理します。
- 相続税の申告が必須
この特例の適用を受けることで納付すべき相続税額がゼロになったとしても、必ず相続税申告が必要です。
なぜなら、この特例を受けるためにはその旨を記載した申告書を提出することが要件になっているため、留意しなければなりません。
- 相続後すぐに売却すると適用不可になる場合がある
配偶者以外の相続人の場合、相続後すぐに売却してしまうと特例が使えないケースがあります。特に同居親族・家なき子特例では、申告期限まで保有していることが要件となるため、売却時期には注意が必要です。
- 二世帯住宅・共有名義は要注意
二世帯住宅の場合、建物の構造、登記の仕方、水回りの独立性などによって、適用可否が分かれることがあります。
また、土地が共有名義の場合でも、誰がどの持分を相続するかによって評価減が変わるため、事前の検討が重要です。
- 形式だけの同居は否認リスクあり
住民票を移しただけの「名ばかり同居」は、税務調査で否認されるリスクがあります。生活費の負担、食事・生活実態、公共料金の支払いなど、実態が伴っているかが重視されます。
まとめ
特定居住用宅地等の特例は、自宅の相続税を最大80％減額できる非常に強力な制度です。一方で、適用できる人、同居・保有要件、申告の有無など、条件は厳格です。
「使えると思っていたのに、使えなかった」という事態を避けるためにも、相続が発生する前からの準備や、税理士への相談が極めて重要です。
自宅を守るためにも、この特例を正しく理解し、確実に活用していきましょう。
（文責：税理士法人ファミリィ）
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